Rehabilitación de Fachadas en Valencia | Comunidades e ITE
Una fachada no se degrada de golpe: avisa. Primero aparecen manchas de humedad y eflorescencias, luego fisuras finas siguiendo las juntas, después se abomba el revestimiento y suena hueco al golpearlo, y al final cae un trozo a la calle. Entre el primer aviso y el último hay años, y la diferencia de coste entre intervenir al principio o al final se multiplica. En Construcciones PMO Valencia rehabilitamos fachadas en comunidades de propietarios, edificios industriales y vivienda unifamiliar de toda la provincia.
Empresa de rehabilitación de fachadas en Valencia
El diagnóstico manda. Antes de picar nada hay que saber por qué está fallando la fachada, porque las tres causas más comunes exigen soluciones distintas y ninguna se arregla pintando. La corrosión de armaduras —el hierro del hormigón se oxida, aumenta de volumen y revienta el recubrimiento— se reconoce por el desconchado con la barra a la vista, y se trata saneando hasta el hormigón sano, cepillando el acero, aplicando un puente de adherencia con inhibidor y reponiendo con mortero de reparación. La humedad puede venir de arriba (peto o cubierta), de dentro (fuga en bajante) o de abajo (capilaridad), y cada origen se ataja en un sitio distinto. Y el movimiento estructural, que produce grietas con una geometría reconocible y que no se resuelve con sellado: hay que ver primero si sigue vivo.
En el parque valenciano hay dos escenarios frecuentes. Los edificios de los años sesenta y setenta con fachada de ladrillo cara vista o revoco y frentes de forjado sin aislar, en los que la carbonatación del hormigón ha llegado ya a la armadura: son los que más desprendimientos dan en frentes de balcón. Y los edificios del centro histórico y del Cabanyal, con fábrica de ladrillo macizo, revocos de cal y molduras, donde reparar con mortero de cemento es un error técnico: el mortero rígido no deja transpirar al muro y desplaza el problema unos centímetros más allá. Ahí se trabaja con morteros de cal, compatibles con el soporte original.
Trabajamos con andamio o con técnicas de acceso por cuerda según el alcance, y nos ocupamos de la parte administrativa: licencia, ocupación de vía pública y documentación para la comunidad.
Grietas: cuáles son graves y cuáles no
Conviene distinguir. Las fisuras superficiales, finas y ramificadas, suelen ser retracción del revestimiento y son un problema de acabado. Las grietas atraviesan el muro, tienen recorrido continuo y su trazado dice mucho: las diagonales que arrancan de las esquinas de los huecos suelen indicar asiento del terreno; las horizontales en el frente de forjado apuntan a corrosión de la armadura; las verticales en el encuentro entre dos cuerpos del edificio suelen ser dilatación mal resuelta.
La pregunta que hay que responder antes de reparar es si la grieta está viva o estabilizada. Se comprueba con testigos —de yeso o, mejor, con fisurómetro— y unas semanas de seguimiento. Sellar una grieta activa es tirar el dinero: vuelve a abrir en el mismo sitio, y además se pierde la información que estaba dando. Cuando el movimiento sigue, la intervención no es de fachada sino de estructura o cimentación, y ahí entra el cálculo de un técnico.
Refuerzo estructural: encamisados, fibra de carbono y forjados
Cuando la patología ha pasado del revestimiento al elemento portante, la rehabilitación deja de ser superficial. Los trabajos que ejecutamos en ese terreno son tres. El encamisado de pilares, que consiste en aumentar la sección del pilar existente con un recrecido de hormigón armado o con perfilería metálica, y que es la solución clásica cuando un pilar ha perdido sección por corrosión o cuando hay que aumentar su capacidad. El refuerzo con fibra de carbono, laminados o tejidos adheridos al elemento, que aporta resistencia sin apenas añadir peso ni volumen: es lo indicado cuando no se puede perder espacio ni recargar la estructura, por ejemplo en forjados de garaje o en vigas de un local en uso. Y el refuerzo de forjados, con perfiles metálicos, conectores o losa colaborante, habitual en edificios con viguetas afectadas por aluminosis o corrosión.
Ninguno de estos trabajos se improvisa en obra: van con cálculo y dirección facultativa, y el orden de ejecución —apeos previos, descarga del elemento, preparación del soporte— es parte de la seguridad, no del acabado. Lo que sí depende de la empresa que ejecuta es que la preparación del soporte sea la correcta: un refuerzo de fibra de carbono adherido sobre un hormigón sin sanear no trabaja, por bien calculado que esté.
ITE: qué pide y cómo se subsana
Los edificios de más de cincuenta años deben pasar la Inspección Técnica —el informe de evaluación IEEV.CV— y corregir lo que salga desfavorable. En fachada, las deficiencias que más se repiten son las mismas: riesgo de desprendimiento en cornisas y frentes de balcón, armaduras vistas, grietas sin diagnosticar, petos de cubierta degradados y elementos de cerrajería con anclajes oxidados.
La secuencia habitual y sensata es: primero las medidas urgentes de seguridad, que se pueden ejecutar en días desde cuerda —saneado de todo lo que pueda caer—, y después la rehabilitación completa con su proyecto, su licencia y su financiación, que lleva meses entre juntas y trámites. Separar las dos fases permite a la comunidad quitarse el riesgo de encima sin esperar a tenerlo todo aprobado, y es lo que suele pedir el técnico que firma el informe. Preparamos el presupuesto en esas dos fases para que el administrador pueda llevarlo así a la junta.
Cómo trabajamos una rehabilitación de fachada
Inspección y catas: se golpea el paramento para localizar zonas huecas y se abren catas donde hace falta ver el soporte
Diagnóstico por escrito con la causa de cada patología, no solo la lista de daños
Presupuesto por partidas y, si procede, separado en medidas urgentes y obra completa
Licencia, ocupación de vía pública y medios de acceso: andamio, cuerda o plataforma
Saneado, tratamiento de armaduras con inhibidor y reposición con mortero de reparación
Tratamiento de grietas según diagnóstico, y refuerzo estructural si el cálculo lo pide
Revestimiento final compatible con el soporte y remates de coronación, petos y goterones
El goterón es el detalle que decide cuánto dura la reparación: sin él, el agua de lluvia escurre por la cara inferior del vuelo y vuelve a mojar el frente de forjado que se acaba de reparar.
Qué determina el precio de rehabilitar una fachada
Lo que mueve el presupuesto, por orden:
La superficie a sanear, que no se sabe con certeza hasta que se pica: por eso los presupuestos serios miden el saneado por metro cuadrado real ejecutado y no a tanto alzado.
Los medios de acceso: andamio con su montaje y alquiler por días, o cuerda para intervenciones puntuales.
El estado de las armaduras y si hay que llegar a refuerzo estructural con cálculo.
El revestimiento elegido y su compatibilidad con el soporte, que en edificio antiguo obliga a morteros de cal, más caros que el cemento.
Los elementos singulares: molduras, cornisas, aplacados de piedra y cerrajería.
Si la comunidad va a aprovechar el andamio, este es el momento de valorar el aislamiento por el exterior y la sustitución de carpinterías: montar el andamio dos veces en pocos años es el gasto más evitable de todos.
PREGUNTAS FRECUENTES
¿Cada cuánto hay que rehabilitar una fachada?
No hay un plazo fijo: depende de la orientación, la exposición al mar, el material y, sobre todo, del mantenimiento. Una fachada revisada y con los sellados y remates en condiciones aguanta décadas; una que nunca se toca empieza a dar desprendimientos a partir de los treinta o cuarenta años, y antes si está en primera línea de costa, donde el cloruro acelera la corrosión de las armaduras. Lo razonable es una revisión visual cada pocos años y actuar en cuanto se detecte hueco al golpear.
¿Quién paga la rehabilitación de la fachada?
La fachada es elemento común, así que la paga la comunidad y se reparte por cuota de participación, también entre los bajos comerciales salvo que los estatutos digan otra cosa. Cuando la obra es necesaria para la conservación y seguridad del edificio, es obligatoria y no requiere acuerdo previo de la junta: basta con aprobar el presupuesto y la derrama. Los daños en el interior de una vivienda causados por la fachada también son responsabilidad de la comunidad.
¿Se puede reparar solo la zona dañada?
Se puede, y en desprendimientos puntuales es lo que hay que hacer de inmediato por seguridad. Pero conviene saber que una reparación parcial se nota: el paño nuevo no iguala el color del envejecido, y si la causa es general —carbonatación avanzada en toda la fachada— el siguiente desprendimiento aparece al lado en poco tiempo. La decisión correcta sale del diagnóstico: si el daño es local, se repara local; si el soporte está agotado, parchear sale más caro a medio plazo.
¿Cuánto dura la obra en un edificio de vecinos?
Una fachada de un bloque de cuatro o cinco alturas, con saneado, tratamiento de armaduras y revestimiento nuevo, suele estar entre seis y diez semanas desde el montaje del andamio, y el tiempo lo marca sobre todo cuánta superficie hay que picar, que no se sabe del todo hasta empezar. Las medidas urgentes de seguridad, en cambio, se ejecutan desde cuerda en días. La lluvia y el viento paran los trabajos en altura, y eso hay que contarlo en el calendario.
¿Hay ayudas para rehabilitar la fachada?
Sí, sobre todo cuando la obra incluye mejora de la eficiencia energética: los programas de rehabilitación de edificios y las convocatorias autonómicas y municipales suelen cubrir una parte relevante si se justifica la reducción de demanda con documentación técnica. El requisito que más veces se incumple es el orden: casi todas exigen solicitud y concesión previas al inicio de la obra. Si la comunidad va a pedir ayudas, hay que plantearlo antes de firmar el contrato de ejecución.
Presupuesto de rehabilitación de fachada
Si hay riesgo de desprendimiento, grietas que no sabe si son graves o una ITE desfavorable, hacemos la inspección con catas y le entregamos un diagnóstico por escrito con presupuesto por fases. Administradores y presidentes: 603 016 101.
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